7월 스트레스 DSR 3단계 시행, 서울 수도권 지방 부동산 시장 전망은?
오는 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계는 가계대출 시장에 전례 없는 변화를 가져올 전망이다. 모든 가계대출을 대상으로 스트레스 금리 1.0~1.5%포인트를 추가 적용해 대출 한도를 대폭 축소하는 이 규제는 주택담보대출뿐 아니라 전 금융권 대출에 영향을 미친다. 특히 대출 의존도가 높은 가구들은 대출 여력 감소로 인해 부동산 매수 계획에 큰 차질을 겪을 가능성이 높다. 이번 조치는 가계부채 관리와 부동산 시장 안정화를 목표로 하지만, 지역별로 상이한 시장 특성에 따라 그 영향력은 크게 달라질 것으로 보인다.
서울 부동산 시장, 자산가 중심으로 가격 방어력 유지
서울 부동산 시장은 강남3구, 용산, 마포, 성동 등 주요 지역을 중심으로 자산 여력이 큰 계층이 주도하는 똘똘한 한 채 보유 시장으로 이미 전환된 상태다. 신한투자증권 양지영 수석은 이들 지역이 대출 의존도가 낮고 자금 조달 능력이 뛰어나 스트레스 DSR 3단계의 영향이 상대적으로 제한적일 것이라고 분석했다. 실제로 서울 고가 아파트 매수자의 약 80%가 대출 없이 현금으로 거래를 진행해왔다는 점에서, 대출 규제가 이들 시장에 미치는 영향은 미미할 가능성이 크다. 그러나 중간 가격대 아파트나 추격 매수 수요가 많은 단지에서는 거래량 감소가 불가피할 전망이다. 서울 부동산 시장은 기준금리 인하 기대감과 공급 부족 우려로 인해 점진적인 가격 상승세가 유지될 가능성이 높지만, 일부 단지에서는 매수 심리 위축으로 거래가 둔화될 수 있다. 특히 서울 고가 아파트 시장은 자산가들의 안정적인 수요로 인해 가격 방어력이 강하게 유지될 것으로 예상된다.
수도권 부동산 시장, 인기 지역은 여전히 강세
수도권의 분당, 과천, 하남 등은 교육과 교통 인프라가 뛰어난 지역으로 자산가들의 선호도가 높다. 양지영 수석은 이들 지역에서 재건축 단지와 선도지구 지정 지역을 중심으로 꾸준한 수요가 이어질 것이라고 전망했다. 수도권 부동산 시장은 스트레스 DSR 3단계로 인해 대출 가능 금액이 줄어들 가능성이 있지만, 자산 여력이 충분한 수요층이 시장을 지탱할 것으로 보인다. 특히 분당 등 인기 지역은 학군과 생활 편의성을 바탕으로 안정적인 수요를 유지하며, 재건축 기대감으로 인해 가격 상승세가 이어질 가능성이 크다. 그러나 대출 규제로 인해 일부 매수자들의 심리적 위축은 불가피하며, 단기적으로 거래량이 감소할 수 있다. 장기적으로는 자금 여력이 큰 계층 중심으로 시장이 재편되며, 수도권 부동산 시장은 비교적 안정적인 흐름을 유지할 전망이다.
지방 부동산 시장, 대출 규제 직격탄 우려
지방 중소도시와 외곽 지역은 스트레스 DSR 3단계 규제의 영향을 가장 크게 받을 가능성이 높다. 이들 지역은 소득 수준이 상대적으로 낮고 대출 의존도가 높은 수요층이 많아, 스트레스 금리 상향으로 대출 가능 금액이 급격히 줄어들 경우 실수요층의 구매력이 크게 약화될 수 있다. 현재 전국 미분양 주택 6만8920가구 중 약 76%인 5만2392가구가 지방에 집중돼 있어, 공급 과잉과 수요 감소가 동시에 발생할 가능성이 크다. 양지영 수석은 지방 부동산 시장이 침체에 빠질 우려가 크다고 지적하며, 특히 대출 의존도가 높은 지역에서는 거래량 감소와 가격 하락이 가속화될 수 있다고 경고했다. 지방 부동산 시장은 지역 간 양극화가 더욱 심화되는 계기가 될 가능성이 높으며, 정부의 정책적 대응이 절실한 상황이다.
지역별 DSR 적용 차이와 시장 전망
| 항목 | 수도권 | 지방 |
|---|---|---|
| 스트레스 금리 | 1.5%포인트 | 1.0~1.25%포인트 |
| 대출 한도 영향 | 크게 감소 | 상대적으로 완화 |
| 미분양 주택 비율 | 낮음 | 76% 집중 |
| 시장 전망 | 안정적, 가격 방어 | 약세, 침체 우려 |
정책적 대응과 실수요자 보호 필요성
스트레스 DSR 3단계 시행으로 인해 실수요자들의 내 집 마련 기회가 제한될 가능성이 제기되면서, 전문가들은 실수요자 우대 가산금리 조정과 청년 및 신혼부부를 위한 예외 조항 신설 등 정책적 대응이 필요하다고 강조한다. 특히 지방 부동산 시장의 침체를 완화하기 위해 비수도권 규제를 차등 적용하거나 시행 시기를 조정해야 한다는 목소리가 높다. 정부는 지방 미분양 주택 해소와 건설 경기 활성화를 위한 대책을 마련 중이며, 수도권과 지방 간 균형 잡힌 정책 실행이 중요한 과제로 떠오르고 있다. 스트레스 DSR 3단계 시행 전에는 막차 수요가 반영되며 거래가 일시적으로 증가할 가능성이 있지만, 시행 이후에는 전반적인 거래량 감소가 예상된다.
부동산 시장 양극화와 장기적 전망
서울과 수도권 주요 지역은 자산가 중심의 수요와 공급 부족 우려로 인해 안정적인 시장 흐름을 유지할 가능성이 크다. 반면, 지방 중소도시는 대출 감소로 실수요 위축이 심화되며 부동산 시장 약세가 지속될 전망이다. 이러한 지역 간 양극화는 부동산 시장의 구조적 문제를 더욱 부각시키며, 장기적으로 시장 재편과 정책 조정이 필요할 것으로 보인다. 서울 수도권 지방 부동산 시장은 각 지역의 경제적 여건과 수요층 특성에 따라 상이한 반응을 보일 것이며, 정부의 세심한 정책적 대응이 시장 안정화의 핵심이 될 것이다.
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